Назад |  Главная Контакты  
   gasserviceplus.ru <<= СТАТЬИ
КВАРТИРА В КРЕДИТ
Ипотека - перспективы развития.
Версия для печати    

В Государственной думе прошло рассмотрение целого пакета из 28 законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Это и неудивительно: в условиях, когда цены на жилье в России растут стремительными темпами (26% за 2011 год), а ипотечный кредит для большинства граждан остается чем-то нереальным, жилищная проблема обостряется с каждым днем. Для начала подчеркнем системность принимаемых законодательных актов. Это означает, что ими не только вводятся в действие какие-то новые положения, но и ликвидируются пробелы и нестыковки в действующем законодательстве. Если, например, требуется принять изменения в закон "Об ипотеке", то предлагается одновременно принять соответствующие изменения в Гражданский кодекс и другие нормативно-правовые акты, что позволит избежать разночтений. Другая характеристика рассматриваемого блока законов - его масштабность. Изменения должны быть внесены в законодательные акты на всех уровнях, начиная с кодексов и заканчивая различными инструкциями и методическими указаниями. Принимаются новые федеральные законы и обсуждаются законодательные инициативы. Предлагается внести изменения в действующие кодексы - Гражданский, Гражданско-процессуальный, Бюджетный, Налоговый, а также принятие новой редакции Градостроительного кодекса и нового Жилищного кодекса, внесение изменений в действующие федеральные законы об ипотеке, об ипотечных ценных бумагах, о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о защите прав потребителей, об организации страхового дела, о плате за землю, а также в другие законы, внесение изменений в которые необходимо в связи с принятием вышеуказанных законопроектов, предлагаются к обсуждению проекты новых законов "О кредитных историях", "Об общих требованиях к организациям, привлекающим и использующим жилищные накопления граждан" и "Об общих принципах тарифного регулирования коммунального комплекса". На обсуждение выносятся законодательные предложения по созданию системы страхования кредитного риска в ипотечном жилищном кредитовании, по привлечению частного бизнеса в развитие и управление коммунальной инфраструктурой и по регулированию привлечения средств граждан для целей жилищных накоплений, жилищного строительства и приобретения жилья.

Итак, подробнее о предполагаемых изменениях:
1. Бюджетный. Включает изменения:
- налогового законодательства - в части освобождения от НДС операций по реализации жилья и земельных участков, имущественного налогового вычета при приобретении жилого дома или квартиры, снижения ставки налога на прибыль по операциям с ипотечными ценными бумагами и введения местного налога на недвижимость;
- бюджетного законодательства в части определения получателя доходов от продажи и передачи в аренду земельных участков для целей жилищного строительства;
- земельного законодательства в части процедуры взимания платы за землю.

2. Ипотечный. Включает изменения непосредственно в:
- законе об ипотеке;
- законе об ипотечных ценных бумагах, касающиеся последствий банкротства кредитной организации-эмитента ипотечных ценных бумаг, деятельности ипотечного агента, типов и характеристик ипотечных облигаций;
- других законодательных актах в связи с принятием закона об ипотеке и закона об ипотечных ценных бумагах (т.е. в Гражданский кодекс, законы "О несостоятельности (банкротстве)" и "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций").

3. Гражданских прав и прав на недвижимость. Включает:
- изменения в порядке осуществления регистрации прав не недвижимость и сделок с ней;
- изменения в порядке признания прав добросовестных приобретателей;
- детальную регламентацию деятельности в жилищной сфере благодаря принятию нового Жилищного кодекса;
- создание единого государственного кадастра объектов недвижимости;
- признание за гражданами, вкладывающими денежные средства в строительство и приобретение жилья, прав потребителей;
- создание системы активного привлечения средств граждан к жилищному строительству и приобретению жилья (системы жилищных накоплений).

4. Сопровождения ипотечных сделок. Этот блок законопроектов призван понизить степень рискованности ипотечных операций благодаря внесению изменений в страховое законодательство, а также введению института бюро кредитных историй.

5. ЖКХ. Включает инициативы по привлечению частного бизнеса в развитие и управление коммунальной инфраструктурой и тарифному регулированию коммунального комплекса.

Основную цель внесения корректив в Налоговый кодекс разработчики законопроектов видят в облегчении налогового бремени для строителей, покупателей и продавцов жилья, а также инвесторов, размещающих свои средства в ипотечных ценных бумагах. Для застройщиков и организаций, профессионально занимающихся реализацией жилья на первичном и вторичном рынках, интерес представляет изменение гл. 21, ч. 2 Налогового кодекса. Предлагается включить в перечень операций, не признаваемых в целях исчисления налога на добавленную стоимость (НДС) объектами налогообложения, операции по реализации жилья и земельных участков. Сейчас во избежание налогообложения НДС при передаче готового жилья от заказчика инвестору застройщики вынуждены применять схемы с использованием различных модификаций гражданско-правовых договоров (инвестирования, долевого участия в строительстве, уступки права требования и т. п.). Если эта поправка будет принята, все операции по продаже жилья застройщиками и на вторичном рынке не будут облагаться НДС и отпадет необходимость в «обходных» схемах. Строительным организациям будет выгодно привлекать в качестве источника финансирования жилищного строительства банки и кредитные учреждения, что приведет к развитию системы кредитования данного сектора экономики. Возможность дальнейшего развития получит профессиональная деятельность на рынке жилья риелторских компаний, которые смогут брать на себя риски по перепродаже жилья и решать задачу поддержания ликвидности на этом рынке. Физическим лицам — покупателям, продавцам жилья, индивидуальным застройщикам и участникам строительства многоквартирных домов, получателям целевых кредитов (займов) на строительство или приобретение квартир — будет интересно изменение, вносимое в гл. 23, ч. 2 Налогового кодекса. В соответствии с ним субъектам Российской Федерации дано право увеличения размера имущественного налогового вычета при приобретении или строительстве жилья (в пределах соответствующих доходов региональных бюджетов), а также упрощения механизма его предоставления. В результате будут увеличены налоговые льготы для физических лиц, налоговый вычет можно будет получить еще до окончания налогового периода непосредственно у работодателя, он будет распространяться на погашение процентов на все виды целевых жилищных кредитов. Кроме того, если гражданин вкладывал денежные средства в ипотечные ценные бумаги (или в муниципальные ценные бумаги, эмитированные на развитие коммунальной инфраструктуры), налоговая ставка на переходный период формирования рынка ипотечных и муниципальных ценных бумаг будет снижена до 6 %. Инвесторы — покупатели ипотечных ценных бумаг — получат дополнительный стимул для своих вложений, если будет принята поправка в гл. 25, ч. 2 Налогового кодекса. Она предполагает, что ставки налога на прибыль по доходам инвесторов в ипотечные ценные бумаги и в среднесрочные и долгосрочные муниципальные ценные бумаги, эмитированные для финансирования коммунальной инфраструктуры, на переходный период формирования рынка ипотечных и муниципальных ценных бумаг будут установлены на уровне 6 %. Процентные доходы и расходы по видам деятельности, непосредственно связанным с выпуском облигаций с ипотечным покрытием, предполагается исключить из состава доходов и расходов эмитента облигаций с ипотечным покрытием при формировании налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Доходную часть местных бюджетов призван пополнить вводимый гл. 31.1, ч. 2 Налогового кодекса местный налог на недвижимость. Он заменит плательщикам (физическим и юридическим лицам, имеющим в собственности объекты недвижимости) сразу три налога — на имущество физических лиц, на имущество организаций и земельный налог в части налогообложения установленных объектов. Местный налог на недвижимость позволит возвращать в бюджет средства, привлекаемые для инженерной подготовки территорий, и снизит риски и затраты застройщиков. Тем самым создается возможность снижения себестоимости возводимого жилья и увеличения объемов его строительства. При этом будет обеспечено более справедливое распределение налогового бремени в сторону собственников нового, комфортного и более дорогого жилья. Еще одно изменение в бюджетном блоке касается Федерального закона «О плате за землю». Для стимулирования скорейшего ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию, предотвращения спекулятивных сделок с землей без проведения жилищного строительства и возможности замораживания объектов незавершенного строительства предлагается дифференцировать ставки земельного налога на период проектирования и строительства многоквартирных жилых домов. В течение нормативного периода строительства (два года) введена двукратная ставка земельного налога. По его истечении она повышается и становится равной четырехкратной ставке земельного налога. После завершения строительства действует однократная ставка земельного налога. Для индивидуального жилищного строительства на установленный период (10 лет) вводится однократная ставка земельного налога. Если по истечении этого срока строительство не завершено, то ставка повышается и устанавливается в размере двукратной ставки земельного налога вплоть до его завершения. И замыкает бюджетный блок поправок дополнение в п. 4, ст. 60 Бюджетного кодекса. В соответствии с ним доходы от продажи и передачи в аренду земельных участков, расположенных в границах муниципальных образований и предназначенных для целей жилищного строительства, до разграничения государственной собственности на землю поступают в полном объеме в местные бюджеты. Предполагается, что направление этих доходов в местные бюджеты будут стимулировать органы местного самоуправления, развивать жилищное строительство на их территориях и расширять возможности местных бюджетов для финансирования потребностей коммунальной инфраструктуры. Помимо изменений в Гражданский кодекс, связанных с принятием поправок в закон «Об ипотеке», предполагается внести изменения и дополнения и в другие его статьи. Статья 130 будет дополнена указанием на новый вид недвижимого имущества – объект незавершенного строительства. Необходимость включения объектов незавершенного строительства в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим, особенно вопросы ипотеки и регистрации прав на подобные объекты при кредитовании строительства. Далее, пунктом 4 статьи 292 будет установлено, что требование получения согласия органа опеки и попечительства распространяется лишь на отчуждение жилого помещения собственником, несовершеннолетние дети которого имеют право пользоваться этим жилым помещением в случае, если собственник ограничен или лишен родительских прав. По существующим же требованиям на осуществление всех сделок, в которых затрагиваются интересы несовершеннолетних, должно быть дано разрешение органов опеки и попечительства. Если, например, семья с детьми проживает в однокомнатной квартире и хочет продать ее, чтобы затем взять кредит на покупку двухкомнатной квартиры, органы опеки могут отказать в выдаче разрешения на такую сделку. Причина в том, что новая квартира будет находиться в залоге (а что, если кредит вернуть не удастся?). Поэтому для получения кредита приходится зачастую регистрировать детей у родственников (если таковые имеются). Остальным же родителям, желающим улучшить жилищные условия своих детей с помощью ипотеки, сделать это сейчас крайне сложно. Таким образом, принимаемая поправка облегчает процесс получения ипотечного кредита семьям с детьми и позволяет устранить возможность административных злоупотреблений. Еще одно очень важное изменение Гражданского кодекса касается защиты прав добросовестных приобретателей (глава 14, статья 234-1). Законопроектом предлагается усиление прав добросовестных приобретателей имущества, в том числе недвижимого. Устанавливается система финансовой ответственности Российской Федерации за утрату права собственности на жилые помещения. Согласно вносимым изменениям, вне зависимости от того, какое имущество приобретается от неуправомоченного лица, его приобретатель становится собственником при наличии определенных условий: имущество должно быть приобретено на основании сделки, эта сделка должна носить возмездный характер, а приобретатель не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным лицом. Приобретатель недвижимого имущества станет его собственником при условии, что отчуждатель был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в качестве собственника, и что в пользу приобретателя будет совершена запись в ЕГРП о праве собственности последнего. Для закрепления положений о правах добросовестных приобретателей недвижимости, изложенных в главе 14 Гражданского кодекса, одновременно будут внесены изменения и дополнения в закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней» (глава V-1, статьи 31-1, 31-2, 31-4, 12 п. 6). Государству предлагается взять на себя обязанность возмещать ущерб, причиненный прежнему собственнику в результате лишения его права собственности на жилье. Право требовать от государства возмещения ущерба имеют только бывшие собственники, которые утратили право собственности в силу отчуждения жилого помещения неуправомоченным лицом в пользу добросовестного приобретателя. Такое же право получает добросовестный приобретатель, если его право было оспорено на основании пункта 2 статьи 234-1 ГК (подлог, насилие, угроза). Государство отвечает независимо от вины, то есть даже тогда, когда право собственности было утрачено не по вине работников органа по регистрации, а в результате действий третьих лиц. Возмещению подлежит только реальный ущерб, но не упущенная выгода (статья 15 ГК РФ). Размер возмещаемого вреда ограничивается по законопроекту одним миллионом рублей. При выплате государством возмещения ущерба бывшему собственнику к государству переходит требование о возмещении убытков, которое имел бывший собственник к лицу, виновному в утрате права собственности. Изменение в статью 446 Гражданско-процессуального кодекса отменяет запрет обращения взыскания на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем гражданину-должнику помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением) в случае, если они являются предметом ипотеки. Это позволит более сбалансировано защитить имущественные интересы граждан-залогодателей и юридических лиц-залогодержателей. Кроме того, предлагаемые изменения создают условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан, чьи возможности улучшить свои жилищные условия не могут быть реализованы по причине того, что они могут предоставить в залог лишь единственное пригодное для проживания жилье. Очень важными представляются изменения, вносимые в закон Российской Федерации «О защите прав потребителей». Дело в том, что очень долгое время граждане, вкладывающие денежные средства в строительство жилья, не признавались потребителями и как соинвесторы строительства вынуждены были нести все риски наравне с застройщиками. Ясность в этот вопрос была внесена Верховным судом Российской Федерации лишь в феврале 2011 года, когда, обобщив практику рассмотрения споров «дольщиков» и застройщиков, суд рекомендовал рассматривать договоры, предусматривающие вложение средств граждан в строительство многоквартирных домов с целью последующего приобретения жилья для проживания, подлежащими защите на основании Федерального закона «О защите прав потребителей». Однако в самом законе оставались досадные пробелы, которые и должны быть исправлены настоящими поправками. Суть поправок сводится к следующему: Предлагается ввести обязательное требование раскрытия информации о застройщике и о проекте строительства. Эта информация должна содержаться в проектной декларации. Проектная декларация должна публиковаться застройщиком в средствах массовой информации (в том числе в электронных) в течение десяти дней с момента получения им земельного участка для застройки на праве собственности (ином вещном праве) или аренды. Привлечение денежных средств потребителей до публикации проектной декларации и получения разрешения на строительство не допускается. С целью недопущения махинаций с повторной продажей квартир застройщик обязан вести книгу учета договоров. За срыв сроков исполнения обязательств застройщиком предусматриваются финансовые санкции. Законодательно подтверждается, что условия договоров, в соответствии с которыми гражданин, приобретающий, либо имеющий намерение приобрести жилое помещение, заказывающий или имеющий намерение заказать работы, (услуги), или вкладывающий денежные средства для строительства многоквартирных домов с целью последующего приобретения жилого помещения, не может пользоваться правами потребителя, признаются недействительными. Так же много предстоит изменений в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Помимо указанных выше изменений в статью 14, посвященную защите прав добросовестных приобретателей, предполагается внести изменения в статьи 4, 7, 8, 11, 12, 16, 21, 24, 25, 31. Все они направлены на упрощение самой процедуры регистрации прав на недвижимость, повышение уровня ответственности учреждений юстиции и повышение значимости государственного реестра прав на недвижимость. В частности, обозначена приоритетность записей в государственном реестре перед правоустанавливающими документами. Проект нового федерального закона «Об общих требованиях к организациям, привлекающим и использующим жилищные накопления граждан» призван способствовать созданию системы активного привлечения средств граждан к жилищному строительству и приобретению жилья с помощью жилищных накоплений. Под жилищными накоплениями понимаются целевые средства граждан (взносы), предусматривающие отсрочку получения жилых помещений в собственность после полной их оплаты по договорам, в которых указываются еще не приобретенные (не построенные) объекты. Устанавливаемые законопроектом права и обязанности организатора программы жилищных накоплений и ее участников – физических лиц – дадут возможность гражданам вкладывать средства в ссудосберегательные проекты без риска лишиться своих накоплений и потерять возможность пользования жилым помещением в случае расторжения договора новыми собственниками жилья после банкротства организаций, привлекающих средства участников ссудосберегательных проектов. Это будет способствовать более активному решению гражданами своих жилищных проблем путем участия в ссудосберегательных проектах приобретения и строительства жилья. Изменения в блоке сопровождения ипотечных сделок. В числе организаций, сопутствующих заемщику при получении ипотечного кредита, особое место занимают страховые компании. Поэтому неудивительно, что процесс развития ипотеки не может обойтись без определенных изменений страхового законодательства. В Закон Об организации страхового дела в Российской Федерации внесут сразу несколько поправок - в ст. 4, 9, 10, 11, 28. Его дополнят положением о новой системе страхования, которую будут регулировать отдельно от других видов страхования, - это страхование ответственности заемщика по кредитному договору. Страховое возмещение станут выплачивать кредитору, если по определенному кредиту будет применена процедура обращения взыскания, а кредитор не сможет возместить свои потери. Возмещение выплачивают в пределах страховой суммы, указанной в договоре между заемщиком и страховщиком. При введении этого вида страхования перед разработчиками стояла задача вывести на рынок ипотечного кредитования потенциальных заемщиков, имеющих стабильный постоянный доход, но не обладающих накоплениями для внесения первого взноса, обычно составляющего 30 % от стоимости жилья. В результате принятия предлагаемых поправок в Закон Об организации страхового дела заемщик может получить кредит, выплатив первый взнос в размере только 10 % стоимости жилья. А дополнительные риски кредитора, связанные с возможным невозвратом кредита, составляющего 90 % стоимости жилья, как раз и будут застрахованы страховой компанией. Кроме того, поправки к закону усиливают нормы по защите потребителей: установлено, что заемщик - владелец жилья не должен нести финансовых обязательств перед ипотечным страховщиком по погашению оставшейся невыплаченной суммы кредита после того, как страховщик исполнил платежное требование застрахованного кредитора. К блоку сопровождения ипотечных сделок мы отнесли предложение по принятию проекта Закона О кредитных историях. Основная цель бюро кредитных историй состоит в накоплении определенного перечня информации, характеризующей платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров займа (кредита) и в совокупности составляющей кредитные истории юридических и физических лиц. Проектом федерального закона предусмотрена передача кредитором информации, составляющей кредитную историю, в бюро кредитных историй с согласия заемщика. Получение кредитных историй из бюро возможно только с разрешения самого заемщика, о котором собрана кредитная история. Основной целью Центрального бюро кредитных историй при Банке России станет накопление кредитных историй юридических лиц, заемщиков - кредитных организаций. Организация бюро кредитных историй преимущественно на частной основе, силами кредиторов, их ассоциаций или иных заинтересованных лиц позволит создать в Российской Федерации систему, снижающую издержки и риски кредиторов при многих видах кредитования и позволяющую эффективно отделять недобросовестных заемщиков, различного вида мошенников от добросовестных, надежных заемщиков. Для того чтобы Закон О кредитных историях мог реально действовать, необходимо будет внести соответствующие поправки в Гражданский кодекс (ч. II, ст. 857, п. 2), Кодекс об административных правонарушениях (гл. 5, 14, 23) и в Закон Об аудиторской деятельности (ст. 7, ч. 2, п. 1).
Радиотехникам: Автомагнитолы, Литература, Радиотелефоны
4 rbts.txt



Продолжение следует…

 
 

© DISNA Company 2011-2011