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EL APARTAMENTO A CRDITO
La hipoteca - la perspectiva del desarrollo.
La versin para la prensa   

En la Duma Estatal ha pasado el examen del paquete entero de los 28 proyectos de ley dirigidos a la formacin del mercado de la vivienda accesible. Esto y no es asombroso: en las condiciones, cuando los precios de la vivienda en Rusia crecen por los ritmos impetuosos (26 % en 2011), y el crdito hipotecario para la mayora de los ciudadanos se queda a algo irreal, el problema de la vivienda se agudiza cada da. Subrayaremos para empezar el carcter sistemtico de las actas aceptadas legislativas. Esto significa que por ellos no slo son introducidas en la accin unas nuevas posiciones, sino tambin se liquidan los blancos y nestikovki en la legislacin vigente. Si, por ejemplo, es necesario aceptar los cambios en la ley "Sobre la hipoteca", es invitado al mismo tiempo a aceptar las alteraciones apropiadas en el Cdigo civil y otras regulaciones legislativas que permitir evitar las variantes. Otra caracterstica del bloque examinado de las leyes - su escala. Los cambios deben ser aportados en las actas legislativas en todos los niveles, a partir de los cdigos y acabando las instrucciones distintas y las instrucciones metdicas. Se ponen las nuevas leyes federales y se discuten los poderes legislativos. Es invitado a hacer los cambios en los cdigos activos - Civil, Grazhdansko-procesal, Presupuestario, Fiscal, tambin la aceptacin de la nueva redaccin del cdigo De urbanstica y un nuevo cdigo De vivienda, la insercin de los cambios en las leyes federales activas sobre la hipoteca, sobre los valores hipotecarios, sobre el registro estatal de los derechos a los bienes inmuebles y las transacciones con l, sobre la defensa de los derechos de los consumidores, sobre la organizacin del asunto de seguros, sobre el pago por la tierra, tambin en otras leyes, la insercin de los cambios en que es necesario en relacin a la aceptacin de los proyectos de ley arriba indicados, son propuestos a la discusin los proyectos de las nuevas leyes "Sobre las historias crediticias", "Sobre las exigencias generales a las organizaciones que atrae y que usa las acumulaciones de vivienda de los ciudadanos" y "Sobre los principios generales de la regulacin de tarifas del complejo municipal". Se gastarn a discusin las proposiciones legislativas de la creacin del sistema de la seguridad del riesgo de crdito en la concesin de un crdito hipotecaria de vivienda, por la atraccin del business privado en el desarrollo y la direccin de la infraestructura municipal y por la regulacin de la atraccin de los medios de los ciudadanos para las acumulaciones de vivienda, la construccin de viviendas y la adquisicin de la vivienda.

As, es ms detallado sobre los cambios supuestos:
1. Presupuestario. Incluye los cambios:
- La legislacin tributaria - en materia de la liberacin del T.V.A. de las operaciones de la realizacin de la vivienda y las parcelas de tierra, la deduccin de propiedad fiscal con la adquisicin de la casa habitable o el apartamento, el descenso de la tasa del impuesto a los ingresos por las operaciones con los valores hipotecarios y la introduccin del impuesto local a los inmuebles;
- La legislacin presupuestaria en materia de la definicin del destinatario de los ingresos de la venta y la transmisin en el alquiler de las parcelas de tierra para la construccin de viviendas;
- La legislacin agraria en materia del procedimiento de la recaudacin del pago por la tierra.

2. Hipotecario. Incluye los cambios directamente en:
- La ley de la hipoteca;
- La ley de los valores hipotecarios, las bancarrotas, que tocan las consecuencias, de la organizacin-emisor de crdito de los valores hipotecarios, la actividad del agente hipotecario, los tipos y las caractersticas de las obligaciones hipotecarias;
- Otras actas legislativas en relacin a la aceptacin de la ley de la hipoteca y la ley de los valores hipotecarios (e.d. en el Cdigo civil, las leyes "Sobre la insolvencia (la bancarrota)" y "Sobre la insolvencia (la bancarrota) de las organizaciones de crdito").

3. Los derechos civiles y los derechos a los inmuebles. Incluye:
- Los cambios en el orden de la realizacin del registro de los derechos no los inmuebles y las transacciones con ella;
- Los cambios en el orden del reconocimiento de los derechos de los adquiridores concienzudos;
- La reglamentacin detallada de la actividad en la esfera de vivienda gracias a la aceptacin del nuevo cdigo De vivienda;
- La creacin del catastro nico estatal de los objetos de los inmuebles;
- El reconocimiento por los ciudadanos que imponen los medios en la construccin y las adquisiciones de la vivienda, los derechos de los consumidores;
- La creacin del sistema de la atraccin activa de los medios de los ciudadanos a la construccin de viviendas y la adquisicin de la vivienda (el sistema de las acumulaciones de vivienda).

4. Los acompaamientos de las transacciones hipotecarias. Este bloque de los proyectos de ley es llamado a bajar el grado del riesgo de las operaciones hipotecarias gracias a la insercin de los cambios en la legislacin de seguros, tambin la introduccin del instituto de la oficina de las historias crediticias.

5. La administracin de servicios comunales. Incluye las iniciativas por la atraccin del business privado en el desarrollo y la direccin de la infraestructura municipal y la regulacin de tarifas del complejo municipal.

Los elaboradores de los proyectos de ley ven el objetivo bsico de la insercin de los correctivos en el cdigo Fiscal en el alivio de la carga fiscal para los constructores, los compradores y los vendedores de la vivienda, tambin los inversores que instalan los medios en los valores hipotecarios. Para los edificadores y las organizaciones que se ocupan profesionalmente de la realizacin de la vivienda en los mercados primarios y secundarios, el inters presenta el cambio de hl. 21, h. 2 cdigos fiscales. Es invitado a incluir en la lista de las operaciones no reconocidas con objeto del clculo del impuesto al valor aadido (T.V.A.) por los objetos de la imposicin de impuestos, la operacin de la realizacin de la vivienda y las parcelas de tierra. Es ahora para evitar la imposicin de impuestos del T.V.A. con la transmisin de la vivienda preparada del cliente al inversor los edificadores son obligados a aplicar los esquemas con el uso de las modificaciones distintas de los contratos civiles (la inversin, la participacin del socio en la construccin, la concesin del derecho de la exigencia y semejante) . Si esta enmienda es aceptada, todas las operaciones de la venta de la vivienda no rodearn de los edificadores y sobre el mercado secundario del T.V.A. y pasar la necesidad de los esquemas "de rodeo". A las organizaciones de construccin atraer ventajosamente en calidad de la fuente de la financiacin de la construccin de viviendas los bancos y los establecimientos de crdito que llevar al desarrollo del sistema de la concesin de un crdito del sector dado de la economa. La posibilidad del desarrollo ulterior ser recibida por la actividad profesional en el mercado de la vivienda rieltorskih de las compaas, que pueden tomar sobre s los riesgos por la reventa de la vivienda y decidir la tarea del mantenimiento de la liquidez en este mercado. A las personas fsicas — los compradores, los vendedores de la vivienda, los edificadores individuales y los participantes de la construccin de las casas de pisos, los destinatarios de los crditos finalistas (emprstitos) a la construccin o la adquisicin de los apartamentos — les ser interesante el cambio aportado en hl. 23, h. 2 cdigos fiscales. En concordancia con l a los sujetos de la Federacin Rusa es concedido el derecho del aumento de la dimensin de la deduccin de propiedad fiscal con la adquisicin o la construccin de la vivienda (dentro de los lmites de los ingresos correspondientes de los presupuestos regionales), tambin la simplificacin del mecanismo de su concesin. Sern aumentadas en resultado las franquicias fiscales para las personas fsicas, se podr recibir la deduccin fiscal todava antes de la terminacin del perodo fiscal directamente del empresario, l se distribuir en la cancelacin de los por ciento a todos los tipos de los crditos con destinacin especial de vivienda. Adems, si el ciudadano impona los medios en los valores hipotecarios (o en los valores municipales emitidos al desarrollo de la infraestructura municipal), la tasa impositiva al perodo de transicin de la formacin del mercado de los valores hipotecarios y municipales ser bajada hasta 6 %. Los inversores — los compradores de los valores hipotecarios — recibirn el estmulo adicional para las inversiones, si es aceptada la enmienda a hl. 25, h. 2 cdigos fiscales. Supone que las tasas del impuesto a los ingresos por los ingresos de los inversores en los valores hipotecarios y en los valores a mediano plazo y a largo plazo municipales emitidos para la financiacin de la infraestructura municipal, al perodo de transicin de la formacin del mercado de los valores hipotecarios y municipales sern establecidas a nivel de 6 %. Se supone de excluir los ingresos de porcentaje y los gastos segn los tipos de la actividad directamente vinculada a la salida de las obligaciones al cubrimiento hipotecario, de la composicin de los ingresos y los gastos del emisor de las obligaciones con el cubrimiento hipotecario a la formacin de la base imponible por el impuesto a los ingresos. La parte lucrativa de los presupuestos locales llamados a es completada a hl introducido. 31.1, h. 2 cdigos fiscales el impuesto local a los inmuebles. l sustituir a los pagadores (fsico y las personas jurdicas que tiene en la propiedad los objetos de los inmuebles) en seguida tres impuestos — por la propiedad de las personas fsicas, a la propiedad de las organizaciones y el impuesto sobre la tierra en materia de la imposicin de impuestos de los objetos establecidos. El impuesto local a los inmuebles permitir devolver en el presupuesto los medios atrados para la preparacin de ingeniera de los territorios, y bajar los riesgos y los gastos de los edificadores. Se crea de ese modo la posibilidad de la reduccin del precio de costo de la vivienda elevada y el aumento de los volmenes de su construccin. Ser abastecida adems una distribucin ms justa de la carga fiscal a un lado los propietarios de la nueva vivienda, confortable y ms cara. Todava un cambio en el bloque presupuestario toca la Ley federal «Sobre el pago por la tierra». Para la estimulacin de la introduccin ms rpida de los objetos de la construccin de viviendas en la explotacin, la prevencin de las transacciones especulativas con la tierra sin realizacin de la construccin de viviendas y la posibilidad de la congelacin de los objetos de la construccin no acabada es invitado a diferenciar las tasas del impuesto sobre la tierra en el perodo del diseado y la construccin de las casas habitables de pisos. Durante el perodo normativo de la construccin (dos aos) es introducida la tasa duplicada del impuesto sobre la tierra. A su expiracin sube y se pone la tasa igual cudruple del impuesto sobre la tierra. Despus de la terminacin de la construccin funciona la tasa una sola vez del impuesto sobre la tierra. Para la construccin de viviendas individual para el perodo establecido (10 aos) es introducida la tasa una sola vez del impuesto sobre la tierra. Si a la expiracin de este plazo la construccin no es acabada, la tasa sube y se establece en dimensin de la tasa duplicada del impuesto sobre la tierra hasta su terminacin. Cierra el bloque presupuestario de las enmiendas el complemento en art. 4, el art. 60 del cdigo Presupuestario. En concordancia con l los ingresos de la venta y la transmisin en el alquiler de las parcelas de tierra situadas en las fronteras de las unidades municipales y destinadas a los objetivos de la construccin de viviendas, antes de la diferenciacin de la propiedad del estado a la tierra obran al completo en los presupuestos locales. Se supone que la direccin de estos ingresos en los presupuestos locales ser estimulada los rganos de la autonoma local, desarrollar la construccin de viviendas en sus territorios y extender las posibilidades de los presupuestos locales para la financiacin de las necesidades de la infraestructura municipal. Adems de los cambios en el Cdigo civil, las enmiendas, vinculadas a la aceptacin, a la ley «Sobre la hipoteca», se supone de hacer los cambios y el complemento y en sus otros artculos. El artculo 130 ser completado con la instruccin a un nuevo tipo de los bienes inmuebles – el objeto de la construccin no acabada. Se puede explicar la necesidad de la inclusin de los objetos de la construccin no acabada de la lista de las cosas inmviles no slo la importancia especial de estos objetos para la vuelta civil, sino tambin por la necesidad en lo sucesivo de detallar considerablemente su rgimen jurdico, especialmente las preguntas de la hipoteca y el registro de los derechos a los objetos semejantes a la concesin de un crdito de la construccin. Ms, el punto 4 del artculo 292 ser establecido que la exigencia de la recepcin del consentimiento del rgano de la custodia y el patronazgo se distribuye slo en la alienacin de la vivienda por el propietario, los menores de edad que nios tienen derecho de usar esta vivienda en caso de que el propietario sea limitado o privado de los derechos paternales. Por las exigencias existentes de la realizacin de todas las transacciones, en que son afectados los intereses de los menores de edad, debe ser dado el permiso de los rganos de la custodia y el patronazgo. Si, por ejemplo, la familia con los nios vive en el apartamento de un solo cuarto y quiere venderla que luego tomar el crdito para la compra del apartamento de dos habitaciones, los rganos de la custodia pueden renunciar la entrega del permiso para tal transaccin. La causa en lo que un nuevo apartamento se encontrar en el empeo (y que, si no consigue devolver el crdito?) . Por eso la recepcin del crdito tiene que a menudo registrar los nios a los parientes (si tales hay). A los otros padres, que desea mejorar las condiciones de vivienda de sus hijos por medio de la hipoteca, hacerlo es extremadamente difcil ahora. As, la enmienda aceptada facilita el proceso de la recepcin del crdito hipotecario a las familias con los nios y permite eliminar la posibilidad de los abusos administrativos. Todava un cambio muy importante del Cdigo civil toca la defensa de los derechos de los adquiridores concienzudos (el captulo 14, el artculo 234-1). Por el proyecto de ley es propuesto el reforzamiento de los derechos de los adquiridores concienzudos de la propiedad, incluso inmvil. Se establece el sistema de la responsabilidad financiera de la Federacin Rusa por la prdida del derecho de propiedad a las viviendas. Conforme a los cambios aportados, independientemente de aquel, que propiedad es adquirida de neupravomochennogo las personas, su adquiridor se hace por el propietario en existencia de las ciertas condiciones: La propiedad debe ser adquirida en razon de la transaccin, esta transaccin debe tener el carcter de castigo, y el adquiridor no debe saber que l efecta la transaccin con neupravomochennim por la persona. El adquiridor de los bienes inmuebles ser su propietario a condicin de que otchuzhdatel era registrado en el registro nico estatal de los derechos a los bienes inmuebles (EGRP) en calidad del propietario y que en beneficio del adquiridor ser hecha la anotacin en EGRP sobre el derecho de propiedad ltimo. Para la fijacin de las posiciones sobre los derechos de los adquiridores concienzudos de los inmuebles expuestos en el captulo 14 del Cdigo civil, al mismo tiempo sern hechos los cambios y el complemento en la ley «Sobre el registro estatal de los derechos a los inmuebles y las transacciones con ella» (el jefe V-1, el artculo 31-1, 31-2 31-4 12 art. 6,). Al estado es invitado a tomar sobre s la obligacin compensar el dao causado el propietario anterior como resultado de la privacin de su derecho de propiedad en la vivienda. El derecho de exigir del estado de la compensacin del dao tienen solamente los antiguos propietarios, que han perdido el derecho de propiedad por fuerza de la alienacin de la vivienda neupravomochennim por la persona en beneficio del adquiridor concienzudo. El mismo derecho es recibido por el adquiridor concienzudo, si su derecho era impugnado en razon del punto 2 del artculo 234-1 GK (la falsificacin, la violencia, la amenaza). El estado responde independientemente de la culpa, es decir hasta entonces, cuando el derecho de propiedad era perdido no a causa de los trabajadores del rgano por el registro, y como resultado las acciones de las terceras personas. A la compensacin le est sujeto solamente el dao real, pero la ventaja no perdida (el artculo 15 Federacin Rusa GK). La dimensin del dao compensado se limita por el proyecto de ley de un milln de rublos. A la paga por el estado de la compensacin del dao al antiguo propietario al estado pasa la exigencia sobre la compensacin de las prdidas, que tena un antiguo propietario a la persona culpable de la prdida del derecho de propiedad. El cambio en el artculo 446 Cdigos de proceso civil anula la prohibicin del recurso de la sancin a la vivienda (su parte), si para el ciudadano-deudor y los miembros de su familia que viven juntamente en el local, que pertenece al ciudadano-deudor, es la nica cosa por el local til para la residencia constante) en caso de que sean el objeto de la hipoteca. Esto permitir es ms equilibrado proteger los intereses de propiedad de los ciudadanos-prendadores de la fianza y las personas-acreedores jurdicas. Adems, los cambios propuestos crean las condiciones para la incorporacin en la esfera de la concesin de un crdito hipotecaria de vivienda del nmero considerable de los ciudadanos, cuyas posibilidades de mejorar las condiciones de vivienda no pueden ser realizados por razn de lo que pueden conceder en empeo la slo nica vivienda til para la residencia. Muy importante se presentan los cambios aportados en la ley de la Federacin Rusa «Sobre la defensa de los derechos de los consumidores». Es que mucho mucho tiempo los ciudadanos que imponen los medios en la construccin de la vivienda, no confesaban por los consumidores y como los coinversionistas de la construccin eran obligados a llevar todos los riesgos al mismo nivel con los edificadores. La claridad en esta pregunta era aportada por el Tribunal supremo de la Federacin Rusa slo en febrero de 2011, cuando, habiendo generalizado la prctica del examen de las disputas de "los participantes" y los edificadores, el tribunal recomendaba examinar dogovori, que preven la inversin de los medios de los ciudadanos en la construccin de las casas de pisos con el fin de la adquisicin ulterior de la vivienda para la residencia, que estn sujeto la defensa en razon de la Ley federal «Sobre la defensa de los derechos de los consumidores». Sin embargo en la ley haba unos blancos enojosos, que deben ser corregidos por las enmiendas presentes. La esencia de las enmiendas se reduce a lo siguiente: Es invitado a introducir la exigencia obligatoria del descubrimiento de la informacin sobre el edificador y sobre el proyecto de la construccin. Esta informacin debe contener en la declaracin de proyectos. La declaracin de proyectos debe ser publicada por el edificador en los medios de la informacin de masas (incluso en electrnico) durante diez das del momento de la recepcin por ello de la parcela de tierra para la construccin sobre el derecho de propiedad (otro derecho real) o el alquiler. La atraccin de los medios de los consumidores antes de la publicacin de la declaracin de proyectos y la recepcin del permiso para la construccin no se permite. Con el fin de la inadmisin de las maquinaciones con la venta repetida de los apartamentos el edificador es obligado a conducir el libro del recuento de los contractos. Por el fracaso de los plazos de la realizacin de las obligaciones por el edificador son previstas las sanciones financieras. Es legislativo se confirma que las condiciones de los contractos, en concordancia con que el ciudadano que adquiere, o que tiene la intencin de adquirir la vivienda, que encarga o que tiene la intencin de encargar los trabajos, (los servicios), o que impone los medios para la construccin de las casas de pisos con el fin de la adquisicin ulterior de la vivienda, no puede usar los derechos del consumidor, confiesan por no vlidos. As como tiene que mucho los cambios en la ley «Sobre el registro estatal de los derechos a los bienes inmuebles y las transacciones con l». Adems de los cambios indicados ms arriba en el artculo 14 dedicado a la defensa de los derechos de los adquiridores concienzudos, se supone de hacer los cambios en los artculos 4, 7, 8, 11, 12, 16, 21, 24, 25, 31. Todos ellos son dirigidos a la simplificacin del procedimiento del registro de los derechos a los inmuebles, el aumento del nivel de la responsabilidad de los establecimientos de la justicia y el aumento de la importancia del registro estatal de los derechos a los inmuebles. En particular, es designada la prioridad de las anotaciones en el registro estatal ante los ttulos. El proyecto de la nueva ley federal «Sobre las exigencias generales a las organizaciones que atrae y que usa las acumulaciones de vivienda de los ciudadanos» es llamado a contribuir a la creacin del sistema de la atraccin activa de los medios de los ciudadanos a la construccin de viviendas y la adquisicin de la vivienda por medio de las acumulaciones de vivienda. Bajo las acumulaciones de vivienda son comprendidos los medios con destinacin especial los ciudadanos (pagos) que preven la demora de la recepcin de las viviendas en la propiedad despus de su paga completa por los contractos, en que son indicados los objetos no adquiridos (no construidos). Los derechos, establecidos por el proyecto de ley, y la obligacin del organizador del programa de las acumulaciones de vivienda y sus participantes – las personas fsicas – dejarn la posibilidad a los ciudadanos imponer los medios en ssudosberegatelnie los proyectos sin riesgo de perder las acumulaciones y perder la posibilidad del uso de la vivienda en caso de la anulacin del contracto por los nuevos propietarios de la vivienda despus de la bancarrota de las organizaciones que atraen los medios de los participantes ssudosberegatelnih de los proyectos. Esto contribuir a una decisin ms activa por los ciudadanos de los problemas de la vivienda por medio de la participacin en ssudosberegatelnih los proyectos de la adquisicin y la construccin de la vivienda. Los cambios en el bloque del acompaamiento de las transacciones hipotecarias. Entre las organizaciones acompaantes el prestatario a la recepcin del crdito hipotecario, el lugar especial es ocupado por las compaas de seguros. Por eso no es asombroso que el proceso del desarrollo de la hipoteca no puede pasar sin los ciertos cambios de la legislacin de seguros. En la Ley De la organizacin del asunto de seguros en la Federacin Rusa aportarn en seguida algunas enmiendas - en el art. 4, 9, 10, 11, 28. Lo completarn con la posicin sobre un nuevo sistema de la seguridad, que regularn separadamente de otros tipos de la seguridad, es una seguridad de la responsabilidad del prestatario por el contracto de crdito. La compensacin de seguros pagar al acreedor, si de un cierto crdito es aplicado el procedimiento del recurso de la sancin, y el acreedor no puede compensar las prdidas. La compensacin pagan dentro de los lmites de la suma de seguros indicada en el contracto entre el prestatario y el asegurador. A la introduccin de este tipo de la seguridad ante los elaboradores haba una tarea de sacar al mercado de la concesin de un crdito hipotecaria de los prestatarios potenciales que tienen los ingresos estables constantes, pero que no poseen las acumulaciones para la insercin del primer pago que compone habitualmente 30 % del coste de la vivienda. Como resultado de la aceptacin de las enmiendas propuestas en la Ley De la organizacin del asunto de seguros el prestatario puede recibir el crdito, habiendo pagado el primer pago en la dimensin solamente 10 % del coste de la vivienda. Y Los riesgos adicionales del acreedor vinculado con posible nevozvratom del crdito, 90 % que compone del coste de la vivienda, justamente sern asegurados por la compaa de seguros. Adems, las enmiendas a la ley refuerzan las normas por la defensa de los consumidores: es establecido que el prestatario - el propietario de la vivienda no debe llevar las obligaciones financieras ante el asegurador hipotecario por la cancelacin de la suma que se ha quedado no pagada de crdito despus de que el asegurador ha cumplido la exigencia de paga del acreedor asegurado. Al bloque del acompaamiento de las transacciones hipotecarias hemos llevado la proposicin de la aceptacin del proyecto de la Ley De las historias crediticias. El objetivo bsico de la oficina de las historias crediticias consiste en la acumulacin de la cierta lista de la informacin que caracteriza la disciplina de paga del prestatario por la realizacin de los contractos del emprstito (crdito) y en conjunto que compone historias crediticia jurdica y las personas fsicas. Por el proyecto de la ley federal es prevista la transmisin por el acreedor de la informacin que compone la historia crediticia, en la oficina de las historias crediticias de acuerdo con el prestatario. La recepcin de las historias crediticias de la oficina es posible solamente con permiso del prestatario, sobre que es recogida la historia crediticia. El objetivo bsico de la oficina Central de las historias crediticias al Banco de Rusia habr una acumulacin de las historias crediticias de las personas jurdicas, los prestatarios - las organizaciones de crdito. La organizacin de la oficina de las historias crediticias principalmente en la base privada, las fuerzas de los acreedores, sus asociaciones u otras personas interesadas permitir crear en la Federacin Rusa el sistema que baja los gastos y los riesgos de los acreedores a muchos tipos de la concesin de un crdito y que permite separar effectivamente a los prestatarios poco concienzudos, el tipo distinto de los estafadores de los prestatarios concienzudos, seguros. Para que la ley De las historias crediticias pueda realmente funcionar, ser necesario aportar las enmiendas correspondientes al Cdigo civil (h. II, el art. 857, art. 2), el Cdigo sobre las transgesiones administrativas (hl. 5, 14, 23) y en la ley De la actividad auditor (el art. 7, h. 2, art. 1).

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